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Einkaufs-Centren

Für Großinvestoren sind wir auf der Suche nach Einkaufs-Centren in 1A Lage.

  • Stuttgart
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Einzelhandel

Gewerbeimmobilien im Einzelhandel gesucht in folgenden Lagen:

  • Stuttgart 1A
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Im Großraum Stuttgart suchen wir Gewerbeimmobilien wie Lagerhallen oder Produktionsstätten zum Kauf oder zur Vermietung.

 

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Gewerbeimmobilien

Das Kompositum „Gewerbeimmobilie“ bringt zum Ausdruck, dass es sich um eine Immobilie handelt, die überwiegend zu gewerblichen Zwecken genutzt wird. Ein gewerblicher Zweck liegt bereits dann vor, wenn die Nutzung im Rahmen gewerblicher Tätigkeit steht. Kern der gewerblichen Tätigkeit ist die Gewinnerzielungsabsicht, die bei Unternehmensimmobilien zu unterstellen ist. Als gewerblich dient auch eine Nutzung durch öffentliche Zwecke (Behörden oder öffentliche Unternehmen). Auch bei natürlichen Personen, die als Selbständige oder in freien Berufen tätig sind, kann von gewerblicher Tätigkeit ausgegangen werden.

Arten und wirtschaftlicher Aspekt

Für Bewertungszwecke definiert das BewG Geschäftsgrundstücke nach § 181 Abs. 6 BewG als „Grundstücke, die zu mehr als 80 Prozent, berechnet nach der Wohn- und Nutzfläche, eigenen oder fremden betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen und nicht Teileigentum sind.“ Teileigentum gehört nach § 181 Abs. 1 Nr. 3 BewG in Verbindung mit Abs. 5 BewG ebenfalls zur gewerblichen Nutzung.

Zu den Gewerbeimmobilien zählen:

insbesondere Arztpraxen, Anwaltskanzleien, Läden jeder Art, Supermärkte, Einkaufszentren, Lagerhallen, Industriegrundstücke, Gewerbeparks, Industrieparks, Technologieparks, Verwaltungsgebäude, Bürogebäude, Business Center, Hotels, Krankenhäuser oder Sanatorien.

Diese Arten lassen sich in sechs verschiedene Kategorien unterteilen:

Produktionsimmobilien, Freizeitimmobilien, Logistikimmobilien, Büroimmobilien, Handelsimmobilien und Spezialimmobilien. Produktionsimmobilien zeichnen sich durch besonders hohe Flexibilität im Bereich Expansion und Drittverwertung aus. Beispiele für Produktionsimmobilien sind Verteilerzentren, Kühlhallen und Vorratshallen. Einkaufszentren, Supermärkte und Ladenlokale zählen zu den Handelsimmobilien. Die Rendite, die hierbei erzielt wird, hängt immer vom Umsatz der Händler und der Lage ab. Logistikimmobilien befinden sich meist an Verkehrsknotenpunkten im Umfeld von Produktionsbetrieben und werden als Zulieferer-, Material- und Warenlager genutzt.[1] Der Bereich der Freizeitimmobilien ist vergleichsweise risikobehaftet, da Trends in der Branche meist kurzlebig sind und der Erfolg maßgeblich vom Betreiber abhängt. Spezialimmobilien bilden einen besonderen Bereich, denn sie weisen unterschiedlichste Nutzungsmöglichkeiten auf. Hierzu zählen beispielsweise Bahnhöfe, Autohöfe oder Großraumdiskotheken.

Die durch eine Gewerbeimmobilie erzielte Miete ist angemessen im Sinne von § 14 Abs. 2 Satz 3 GroMiKV, wenn die Miete den Betrag erreicht oder übersteigt, der für den Schuldendienst und zur Deckung der Bewirtschaftungskosten im Sinne von § 11Beleihungswertverordnung (BelWertV) notwendig ist. Im Falle selbst genutzter Gewerbeimmobilien gelten die Voraussetzungen des § 14 Abs. 2 Satz 3 GroMiKV als erfüllt, wenn die Gewerbeimmobilie drittverwendungsfähig ist und der Reinertrag (§ 9 BelWertV) oder ein unter Berücksichtigung der Vorgaben des § 9 BelWertV ermittelter Wert den Betrag erreicht oder übersteigt, der für den Schuldendienst notwendig ist.

Gewerbeimmobilien:

sind allgemein kaum fungibel, weil es meist nur sehr wenige Interessenten gibt, die Objekte oft einseitig nutzbar oder wenig standardisiert sind, so dass eine Verwertung in Normalzeiten erschwert sein kann. Auch der Standort vieler Gewerbeobjekte kann sich als Verwertungshindernis erweisen. In diesen Fällen liegt eine eingeschränkte oder fehlende Drittverwendung spezifisch ausgerichteter Objekte vor. Die Drittverwendungsfähigkeit ist einer Gewerbeimmobilie abzusprechen, wenn abzusehen ist, dass es für eine anderweitige Nutzung erheblicher Umbauten bedarf, die wirtschaftlich einem Neubau gleichzusetzen sind oder wenn deren Beschaffenheit oder deren besondere Lage keine Drittverwendung zulässt.[4] Deshalb ist bei gewerblichen Realkrediten erforderlich, dass im Regelfall lediglich Büroräume und vielseitig nutzbare Geschäftsräume beliehen werden sollen, bei denen die Voraussetzung der Drittverwendungsfähigkeit erfüllt ist.[5] Eine gewerblich genutzte Immobilie ist dann drittverwendungsfähig, wenn sie ohne weitere Maßnahmen von einem Dritten im vorhandenen Bauzustand genutzt werden kann. Die aktuelle Marktgängigkeit ist davon unabhängig.

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